Achizitionarea terenului
Pentru a putea construi, terenul trebuie sa indeplineasca cumulativ conditiile mentionate în certificatul de urbanism. Pentru a inlesni timpul si costurile constructiei, trebuie îndeplinite urmatoarele conditii:
- sa fie în intravilanul localitatii;
- sa nu se afle în circuitul agricol;
- sa aiba acces asigurat;
- sa aiba asigurate utilitatile (energie electrica, apa, canalizare, gaze).
Pentru a nu aparea surprize neplacute in etapa de realizare a proiectului, este recomandata realizarea unui studiu geotehnic preliminar, inainte de achizitionarea terenului.
Certificatul de urbanism
Daca v-ati decis sa realizati sau sa modificati o constructie, inainte de a incepe orice demers (inclusiv cumpararea terenului) este necesara solicitarea certificatului de urbanism de la primaria de pe raza careia se afla terenul.
Certificatul de urbanism (C.U.) este actul de informare in baza caruia solicitantul este informat despre conditiile in care se poate construi pe un anumit amplasament (suprafata minima a terenului pe care se doreste construirea, distante minime fata de vecinatati, dimensiunea minima a frontului stradal, regimul maxim de înaltime admis, POT / CUT maxime, etc.) si care sunt avizele si acordurile necesare în vederea obtinerii autorizatiei de constructie.
Certificatul de Urbanism nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii.
Orice persoana avand intentia de a construi, oriunde pe teritoriul Romaniei, are dreptul sa primeasca un Certificat de Urbanism. Certificatul de urbanism se emite în termen de cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii, mentionandu-se in mod obligatoriu scopul emiterii acestuia. Certificatul de urbanism are o valabilitate cuprinsa intre 12 si 24 luni de la data la care a fost emis. Acesta se poate prelungi o singura data cu maxim 12 luni.
Elaborarea proiectului
Scopul studiului geotehnice este de a obtine informatii despre structura solului, nivelul apelor freatice, conditiile climatice, datele seismice specifice zonei. Cu ajutorul acestor date se poate stabili adancimea optima de realizare a fundatiei si recomandari privind tipul si dimensiunile acesteia.
Proiectul poate fi intocmit în diverse faze:
- Documentatie Tehnica pentru Autorizatie de Construire (D.T.A.C.);
- Proiect Tehnic (P.T.);
- Detalii de Executie (D.D.E.), antemasuratori, devize.
Proiectul Tehnic (P.T.)
Pe baza certificatului de urbanism (C.U.) , a studiului geotehnic si a ridicarii topografice, se poate trece la elaborarea proiectului pentru constructie.
In functie de preferintele clientului, de conditiile certificatului de urbanism si de exigentele obiective ale locatiei, este elaborata tema de proiectare. Dupa ce arhitectul stabileste solutia (planurile si volumetria constructiei într-o forma incipienta) si clientul isi da acordul, arhitectul distribuie solutia inginerilor de rezistenta si a celor de instalatii.
Documentatia Tehnica pentru Autorizatia de Construire (D.T.A.C.)
Din proiectul tehnic se extrag câteva parti din fiecare specialitate (arhitectura, rezistenta, instalatii) care impreuna cu avizele cerute in certificatul de urbanism vor constitui proiectul pentru autorizatia de construire (D.T.A.C.).
Acest dosar se depune la departamentul de urbanism al primariei si pana in termenul maxim legal de 30 de zile se elibereaza autorizatia de construire.
Detalii de Executie (D.D.E.), antemasuratori, devize
Detaliile de executie (D.D.E.) reprezinta faza procesului de proiectare a constructiei prin care se asigura completarea informatiilor asupra constructiei ce se va realiza. Prin ele sunt puse la dispozitia constructorului toate datele tehnice necesare executiei constructiei. Aceasta faza sta la baza evaluarii investitiei prin antemasuratori si devize de lucrari.
Conform legii, proiectele D.T.A.C. si P.T. + D.D.E. se supun verificarii de catre verificatori autorizati prin grija beneficiarului. In urma verificarilor se intocmesc referatele de verificare in functie de cerintele esentiale de calitate, pe domenii de constructii si specialisti de instalatii, acte ce vor insoti proiectul în procesul de autorizare.
In situatia in care se intervine asupra unei constructii existente (consolidare, extindere, mansardare, etc.) este necesara elaborarea unei expertize tehnice care evalueaza prin metode specifice, starea tehnica si gradul de asigurare a constructiei existente si propune solutiile de consolidare conform reglementarilor tehnice în vigoare.
Expertiza tehnica este ceruta prin certificatul de urbanism pentru interventii la cladiri, extinderea pe orizontala sau verticala, construirea in vecinatatea unei alte cladiri, demolarea unei cladiri, etc.
Obtinerea avizelor si acordurilor cerute prin certificatul de urbanism
Avizele cerute pot fi:
- pentru utilitatile urbane si infrastructura: energie electrica, apa, canalizare, energie termica, gaze naturale, telefonizare, salubritate, etc;
- comisia de circulatie;
- comisia pentru monumente istorice si zone protejate;
- ministerul culturii si cultelor;
- agentia pentru protectia mediului;
- securitatea la incendiu;
- protectia civila;
sanatatea populatiei;
- O.C.P.I., scoaterea terenului din circuitul agricol;
- acordul vecinilor;
- inspectoratul de stat în constructii.
Pentru fiecare constructie se cer avizele relevante pentru amplasamentul si tipul constructiei. Proiectantul va pune la dispozitia beneficiarului fisele tehnice si planuri, anexe necesare depunerii lor în vederea emiterii avizelor. Durata medie de obtinere a avizelor este între 10 si 30 de zile, în functie de complexitatea avizului.
Autorizatia de Construire
Documentatia care trebuie depusa în vederea obtinerii autorizatiei de construire cuprinde urmatoarele:
- cerere pentru emiterea autorizatiei de construire;
- copie legalizata dupa actul de proprietate;
- certificatul de urbanism – copie;
- proiectul faza D.T.A.C. – Documentatie Tehnica pentru Autorizatie de Construire;
- referatele de verificare a proiectului;
- dovada de luare în evidenta la ordinul arhitectilor;
- avizele si acordurile cerute prin certificatul de urbanism;
- declaratie pe propria raspundere privind lipsa litigiilor pe terenul pe care se doreste construirea;
- documentul de plata a taxei de emitere a autorizatiei de construire – copie.
Termenul legal de eliberare a autorizatiei de construire este de 30 zile de la depunerea documentatiei complete si corecte.
Termenul de valabilitate pentru autorizatia de construire este de 12 luni de la data emiterii acesteia, cu posibilitatea de prelungire cu inca 12 luni. Pe parcursul acestor 12 luni, beneficiarul poate sa înceapa lucrarile de construire autorizate.
La inceperea lucrarilor trebuie sa existe un panou de identificare a investitiei pe care sunt inscrise date despre lucrare (denumirea si adresa obiectivului, beneficiarul, proiectantul, constructorul, numarul autorizatiei, termenul de executie, data inceperii si finalizarii lucrarii). Lipsa acestuia poate fi sanctionata de catre autoritatile competente.
Executia constructiei
Orice investitor, indiferent de natura sa (persoana fizica sau juridica) este obligat sa isi angajeze pe toata perioada desfasurarii executiei constructiei un diriginte de santier. Acesta este reprezentantul beneficiarului, este responsabil de întocmirea cartii tehnice a constructiei, urmareste lucrarea in timpul executiei in vederea realizarii unor lucrari de calitate si in conformitate cu proiectul tehnic, respectiv caietele de sarcini.
Angajarea unui diriginte de santier inainte de inceperea lucrarilor de constructii este nu doar obligatorie conform legii, dar si foarte utila, deoarece va poate scuti de situatii neplacute ulterior. Lucrarile de constructie trebuie sa se faca în conformitate cu prevederile proiectului.
In perioada executiei, proiectantul de specialitate are obligatia de a urmari realizarea pe faze determinante a lucarilor de constructii specificate in programul de control al calitatii, care face parte din documentatia vizata spre neschimbare.
Receptia lucrarilor de constructii
Receptia lucrarilor de constructii si a instalatiilor aferente se face în doua etape:
- receptia la terminarea lucrarilor;
- receptia finala la expirarea termenului de garantie a lucrarilor.
La finalizarea lucrarilor de constructie, investitorul prin dirigintele de santier, organizeaza receptia la terminarea lucrarilor. Se decide comisia de receptie si se comunica data stabilita membrilor comisiei de receptie, executantului si proiectantului.
Receptia lucrarilor se concretizeaza printr-un proces verbal de receptie.
Receptia finala este convocata de investitor la cel mult 15 zile de la expirarea termenului de garantie. La receptia finala participa investitorul, comisia de receptie, proiectantul si executantul.
Comisia de receptie examineaza:
- procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor si anexele acestuia;
- finalizarea lucrarilor consemnate, ca necesar a fi facute la receptia la terminarea lucrarilor;
- referatul intocmit de investitor cu privire la comportarea lucr?rii pe perioada de garan?ie, viciile constatate ?i modul de remediere.
Se intocmeste un proces verbal de receptie finala a lucrarilor.
Cartea tehnica a constructiei
Cartea tehnica a constructiei se intocmeste, pe parcursul executiei de catre investitor prin grija dirigintelui de santier, cu aportul constructorului si proiectantului. Aceasta se definitiveaza inainte de receptia finala.
Dupa intocmire, in perioada de existenta a constructiei, pana la demolare se completeaza si se pastreaza de catre investitor sau dupa caz de catre proprietar.
La eventuala schimbare a proprietarului constructiei, cartea tehnica se preda noului proprietar, care va avea obligatia pastrarii si completarii acesteia, consemnand faptul in procesul verbal de predare-primire si in jurnalul evenimentelor.
